Продажа недвижимости: прирост капитала, удержание 3% нерезидентам, plusvalía.

Основные налоги при продаже

1. Прирост капитала (Ganancia Patrimonial) — IRPF/IRNR.
2. Plusvalía Municipal — муниципальный налог на рост кадастровой стоимости земли.
3. Удержание 3% для нерезидентов (Retención 3%).

Прирост капитала – ставки

Если продавец резидент (IRPF):

• До 6 000 € — 19%
• 6 000–50 000 € — 21%
• 50 000–200 000 € — 23%
• 200 000+ — 28%

Если продавец нерезидент — фиксировано:

• 19% для ЕС
• 27% вне ЕС

Пример расчёта

Покупка 200 000 €, продажа 260 000 €.

Расходы: нотариус 1 000, агент 10 000, ремонт 5 000.

База: 260 000 – (200 000 + 1 000 + 10 000 + 5 000)
= 44 000 €

ES-резидент → налог:
6 000 × 19% + 44 000–6 000 × 21%
= 1 140 + 7 980 = 9 120 €

Удержание 3% для нерезидентов

Покупатель удерживает 3% от стоимости и перечисляет в Hacienda (Modelo 211).
Продавец-нерезидент подаёт Modelo 210 для возврата/доплаты.

Plusvalía Municipal

Зависит от:

• > муниципалитета
• > кадастровой стоимости земли
• > срока владения

С 2022 года есть две методики расчёта, и выбирается та, что выгоднее налогоплательщику.

Освобождения

• 1. Продажа основной резиденции и покупка новой (резиденты).
• 2. Возраст 65+ (при определённых условиях).
• 3. Некоторые случаи реинвестиций.

Частые ошибки

• 1. Игнорирование удержания 3% и задержка с возвращением.
• 2. Неправильный расчёт расходов, которые можно включить.
• 3.Смешение кадастровой стоимости с рыночной.

Источники

• Ley IRPF / IRNR
• Ayuntamiento (cálculo de plusvalía)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 / 211